土地活用としての駐車場運営｜オーナーになるための基礎知識

「駐車場経営に興味があるけれど、何から始めれば良いかわからない」

「どうやったらオーナーになれる？」

「収益はどれくらい？ちゃんと儲かるの？」

駐車場経営について、上記のような不安や疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、駐車場経営の仕組みや種類、メリット・デメリットから具体的な収益まで、詳しく解説していきます。

適切なパートナー会社の選び方についても紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

この記事を読むことで駐車場経営の基本がわかり、スムーズに運営を始められるでしょう。

駐車場経営の仕組みとは？

駐車場経営とは、空いている土地を駐車場に転用し、駐車料金から収益を得る土地活用の方法です。

マンション・アパート経営と比べると、比較的初期費用が安く、手軽に始められることから、土地活用方法のひとつとして人気があります。

駐車場経営の主な方式は、以下の3通りです。

1. 個人経営

 オーナーが駐車場を直接管理する方式です。

駐車場の施工から利用開始後の管理業務まで、すべて個人で行います。

2. 管理委託方式

オーナーが駐車場の施工後、パートナー会社に管理業務を委託する方式です。

収益の一部を、パートナー会社に管理料として支払います。

3. 一括借上げ方式（サブリース）

 オーナーが、土地を駐車場事業を営むパートナー会社に貸し、会社が駐車場を経営する方式です。

それぞれの方式のメリット・デメリット、収益目安などについて、詳しくは後述していきます。

ご自身にあった経営方式を選ぶために、参考にしてみてください。

駐車場経営の種類とは？

まずは、駐車場経営の種類を確認しておきましょう。

駐車場経営の種類は「月極駐車場」と「コインパーキング」の2パターンに分けられます。

月極駐車場

月極駐車場は、利用者と月ごとの契約を結び、月々の賃料を受け取る仕組みです。

収益は確保できる駐車スペースの数に依存するため、上限があります。

月極駐車場のメリットは以下の通りです。

・コインパーキングと異なり、機械の導入や敷地の舗装が不要なため、初期費用が安く、手軽に始められる
・利用者との駐車場利用契約が終了すれば、簡単に辞めることができる

ただし、月極駐車場では不正駐車への警戒が必要です。

契約者以外が駐車するケースや、未契約スペースへの駐車が問題になるため、対策として、罰則を示す看板や防犯カメラの設置などを行いましょう。

コインパーキング

コインパーキングは、利用者からの時間ごとの駐車料金が収入源です。

月極駐車場では契約台数で収益が決まりますが、コインパーキングは出入り回数に応じて収益が変動します。

高い収益を上げるためには稼働率が重要となり、そのためには駅や繁華街の周辺など、コインパーキングに適した立地を選ぶことが重要です。

周辺環境をリサーチし、駐車場のニーズがどの程度あるかを把握した上で、コインパーキングに適しているかを判断しましょう。

土地活用で駐車場運営する方法とは？

ここでは、土地活用で駐車場を運営する方法を、個人で始める場合、オーナーを募集して始める場合の2つにわけて解説していきます。

メリット・デメリットもあわせてご紹介しますので、ご自身に合う経営スタイルを選択する際の参考にしてみてください。

個人で始める方法

個人で駐車場経営を始める場合には、土地整備・機械の設置といった準備から、収益の集金、メンテナンスなどの管理業務まで、すべて個人で行います。

駐車場経営を個人で行うメリットは、収益を最大化できる点です。

自分で管理まで行うため、管理会社に手数料を支払う必要がなく、収益はすべて個人に入ります。

小規模な駐車場経営に適しているといえるでしょう。

一方、デメリットとしては、設備費用の負担や、管理の手間と時間がかかることが挙げられます。

個人経営の場合、初期費用やランニングコストは全て自分で負担しなければなりません。

また、駐車場内でのトラブル対応や売上管理、顧客獲得など、あらゆる業務を自身で行う必要があることも負担になるでしょう。

どの程度収益を得たいか、駐車場経営にどれくらい手間と時間をさけるのか、よく検討してから判断するようにしてください。

オーナーを募集して始める方法

オーナー募集を利用した駐車場経営は、パートナー会社に土地を貸し、月々の固定賃料を受け取る方法です。

この場合、精算機や駐車機器・料金看板などの設置から、運用後の管理まで、すべての業務をパートナー会社が担当します。

オーナーを募集して始めるメリットは、初期費用を抑えつつ安定した収益を得られる点です。

土地を貸すだけで、経営には直接関与しないため、副業として始めたい人に適しているでしょう。

一方、デメリットとしては、個人で経営する場合に比べて収益が減少することがあげられます。

個人経営では収益を全て得られますが、オーナーを募集する場合には固定賃料しかもらえません。

土地を最大限に活用し収益を追求したい場合には、向かない経営方法と言えるでしょう。

駐車場経営の収益はどれらい？

ここでは、駐車場経営の具体的な収益を複数のパターンに分けて解説していきます。

個人運営のケース

まずは個人運営の場合の収益について、月極駐車場の場合とコインパーキングの場合にわけて、具体的に解説していきます。

月極駐車場の収益

月極駐車場の場合は、管理会社に入居者募集から駐車場の管理までを委託するのが一般的です。

管理費は一般的に収入の5％から10％に設定されており、また、駐車場経営を行う土地には固定資産税が課されます。

では、以下の条件で月極駐車場を経営した場合、どれくらいの収益が期待できるでしょうか。

・1ヵ月あたりの賃料：8,000円
・駐車台数：10台
・管理費：6,000円/月（収入の5％）
・固定資産税：年30万円

駐車場が満車の場合、1ヵ月の収益は8,000円×10台＝80,000円/月です。

一方、空車率が20％の場合には、1ヵ月の収益は8,000円×8台＝64,000円/月になります。

年間の収益は、満車時には80,000円×12-30万円（固定資産税）＝660,000円/年、空車率が20％の場合には64,000円×12-30万円（固定資産税）＝468,000円/年となります。

コインパーキングの収益

コインパーキング経営を個人・管理委託方式で始める場合には、機械導入などの初期費用が必要です。

一方、業者による一括借り上げ方式を利用する場合には、初期費用は不要ですが、管理費等が必要となり、月々の収入は減少します。

ここでは、コインパーキングの具体的な収益について、以下の条件で経営したケースを想定して計算してみましょう。

・1時間あたりの駐車料金：200円
・駐車台数：10台
・管理委託方式（管理費：15,000円/月）

例えば、1時間あたり200円で5時間稼働すると、1台あたりの収入は1,000円/日、収入は30,000円/月になります。

30,000円×10台-15,000円＝285,000円/月

上記の条件の場合、1ヵ月の総収益は285,000円になることがわかります。

もし機械導入費用が200万円、整地費用が100万円だと仮定すると、初期費用回収には約10ヵ月かかってしまいます。

しかし、これは単純な計算のため、実際の経営では、稼働率によって収益が大きく変動します。

収益にばらつきが出るリスクを念頭に置いて、予算計画をたてるようにしましょう。

オーナー募集のケース

オーナー募集を通じて駐車場経営を始める場合には、収益は駐車場1台あたりの料金に依存します。

仮に1台あたりの料金が3万5,000円で、6台分の土地を貸す場合には、収益は次の通りです。

※固定資産税は年間30万円と仮定

・1ヵ月の収益：3万5,000円×6台＝21万円
・1年間の収益：21万円×12ヵ月−30万円（固定資産税）＝222万円

オーナー募集を通じて駐車場経営を始めれば、1年間で222万円の収入を期待できることがわかります。

駐車場経営の始め方

ここでは、駐車場経営を始める際の流れを、解説していきます。

おおまかな流れは以下の通りです。

1.土地活用の相談
2.契約を結ぶ
3.施工開始
4.利用開始・管理

ひとつずつ順を追って確認していきましょう。

土地活用の相談

はじめにすべきことは、土地活用の方法を相談することです。

まずは、駐車場の建設や管理に詳しい専門家に相談し、具体的な運営方法などを決めていきます。

相談内容は「月極駐車場とコインパーキングのどちらを選ぶか」「個人経営かオーナー募集、どちらにするか」といったことです。

また、土地活用のプロに意見を求めることで、駐車場経営以外の新たなアイデアや選択肢が浮かぶこともあります。

より良い土地活用を見つけるためには、複数の企業に一括でプランを依頼し、比較検討すると良いでしょう。

契約を結ぶ

具体的なプランと施工・管理を依頼するパートナー会社を選んだら、契約を締結し、経営開始の準備をします。

初期投資やランニングコスト、オーナーの費用負担範囲などは、この契約の際に決まるため、しっかりと確認しておきましょう。

個人経営や管理委託方式の場合、施工内容はオーナー自身が決めますが、一括借り上げ方式の場合には、契約後、全てを業者に委ねる形となります。

施工開始

いよいよ施工開始です。

施工内容は、月極駐車場にするかコインパーキングにするか、駐車場のタイプによって異なります。

月極駐車場の場合には、砂利やアスファルトで地面を整備し、看板を設置するだけで施工が完了します。

一方、コインパーキングでは、土地の舗装に加えて、ロック板や精算機など、機械の設置が必要です。

そのため、コインパーキングでは月極駐車場よりも工事期間と費用が増える傾向があります。

利用開始・管理

駐車場の完成後には、経営がスタートします。

場所によっては、利用者を獲得するための戦略が必要です。

もし、自力で利用者を集めることが難しい場合には、パートナー会社に宣伝広告を委託することも検討しましょう。

一方、一括借り上げ方式では、利用者の数に関係なく、オーナーには一定の賃料が支払われるため、稼働率をそれほど気にする必要はありません。

駐車場経営はパートナー会社選びが重要！見極めポイントは？

ここでは、駐車場経営において重要なパートナー会社選びについて解説していきます。

パートナー会社を選ぶ際には、提供している運営タイプやサポート内容を比較検討し、経営方針がマッチしている会社を選ぶことが重要です。

そこで、会社を選ぶ時に押さえておきたい、見極めポイントをご紹介します。

ポイントは以下の4つです。

・対応している経営のタイプをチェック
・メンテナンスや清掃頻度をチェック
・経営者目線のアドバイスをしてくれるかチェック
・パートナー会社選びは無料のコンシェルジュに相談しよう

失敗しないパートナー会社選びをするために、ぜひご確認ください。

対応している経営のタイプをチェック

ひとつめのチェックポイントは、対応している経営タイプです。

駐車場経営をパートナーに委託する際、一括借り上げ方式を推奨する会社が多いですが、運営にはさまざまな方法と、それぞれメリット・デメリットがあります。

例えば、管理委託タイプでは土地整備や機械設置に初期投資が必要ですが、収益管理はオーナーが行うことが可能です。

一方、一括借り上げの場合には、初期費用はパートナー会社が負担しますが、オーナーが得る月々の収益は固定されてしまいます。

経営方式に応じて、可能なことと不可能なことがあるため、自身の経営方針にあう選択をすることが重要です。

複数の会社を比較検討し、オーナーにとって最適な提案を行っている会社を選択しましょう。

メンテナンスや清掃頻度をチェック

ふたつめのポイントはメンテナンスや清掃頻度です。

駐車場を利用する多くのドライバーは、「どこでも停められれば良い」と考えているようで、実際には整備と清掃が行き届いた場所を選んでいます。

したがって、利用者を増やすためには、定期的な清掃とメンテナンスを提供している会社を選ぶと良いでしょう。

経営者目線のアドバイスをしてくれるかチェック

経営者目線のアドバイスをしてくれるかどうかも重要なポイントです。

駐車場経営を成功に導く秘訣は、パートナー会社から経営のノウハウを得ることです。

そのためには、経営者の視点で物事を判断し、アドバイスをしてくれるパートナー会社を選ぶ必要があります。

パートナー会社選びの際には、単にオーナーの要望を受け入れるだけでなく、収益の増加や稼動率向上のための戦略を提案できる会社を選びましょう。

パートナー会社選びは無料のコンシェルジュに相談しよう

パートナー会社選びの際には、無料のコンシェルジュを利用することもポイントのひとつです。

近年では、どのパートナー会社を選べば良いか分からない方に向けて、複数社の一括見積もりができるサービスも登場しています。

利用はすべて無料なので、駐車場経営に悩んだら、まずはコンシェルジュに相談をしてみましょう。

土地活用として駐車場経営を行うメリットは？

ここでは、土地活用として、駐車場経営を行うメリットをご紹介します。

メリットは以下の5つです。

・初期コストを抑えられる
・転用が容易に行える
・狭小の土地でも有効活用できる
・ランニングコストも低いので投資リスクが少ない
・安定的に収入を得られる

自身に当てはまるメリットがあるか検討してみましょう。

初期コストを抑えられる

ひとつめのメリットは初期コストを抑えられる点です。

駐車場経営は、アパート・マンション経営と比較すると、初期コストを大幅に抑えて土地を有効活用できます。

アパート・マンション経営をする場合には、建設費用などで数千万円の予算が必要ですが、月極駐車場なら駐車環境を整備するだけで、土地活用が可能です。

簡易的な施設にすれば、数万円の初期コストで始めることもできるでしょう。

運用方式によって異なりますが、駐車場経営はリーズナブルな土地活用方法であり、コストが安いことが人気の理由となっています。

転用が容易に行える

駐車場経営のメリットのひとつとして、その土地を他の目的に転用しやすいことも挙げられます。

アパート・マンション経営を辞める場合には、建物の撤去や大規模な改修が必要になってしまい、時間と費用がかかります。

しかし、駐車場経営の場合には、建物を撤去する必要がないため、土地を貸したり、家を建てたり、別の用途に利用したりすることが比較的容易です。

狭小の土地でも有効活用できる

狭小の土地を有効活用できることも、駐車場経営のメリットのひとつです。

狭小の土地はアパートや住宅などの建設が難しく、活用方法が限られます。

さらに、所有しているだけで固定資産税が発生してしまうデメリットもあります。

しかし、駐車場経営ならば、1台分の駐車スペースさえあれば土地の活用が可能です。

また、面積が狭い分必要な整備や設備が少なく、初期投資が抑えられるため、低コストでスムーズな経営が始められるでしょう。

狭小地のように活用方法が限られており、固定資産税だけがかかっているような土地でも、立地によってはその税金を回収するチャンスがあります。

ランニングコストも低いので投資リスクが少ない

駐車場経営はランニングコストが低く、投資リスクが少ない点もメリットです。

土地には、マンション経営やコインランドリー経営など、さまざまな活用方法がありますが、これらの経営には高いランニングコストがかかります。

一方、駐車場経営にかかるランニングコストは、電気代や委託料、保険代などの少額で済み、低コストで効率的な経営が可能です。

掃除やメンテナンスなどの業務を管理会社に委託すれば、手間をかけずに収益を上げることができ、不労所得が得られるでしょう。

安定的に収入を得られる

安定的な収入が期待できる点もメリットのひとつです。

駐車場を一括借り上げ方式で経営する場合には、収益に関わらず、運営会社から毎月固定の賃料が得られます。

また、月極駐車場を経営している場合にも、利用者との月ごとの契約になるため、安定的な収益が期待できます。

このように、アクセスの良い土地で経営が軌道に乗れば、駐車場経営で安定した収益が得られるでしょう。

土地活用として駐車場経営を行うデメリットは？

ここでは、土地活用として駐車場経営を行うデメリットを確認していきます。

デメリットは以下の4つです。

・稼働率によって売上が左右される
・利益がマンション経営などと比較すると少ない
・地域によって利益率が低い
・税金面の負担が重い

経営をはじめてから後悔しないために、デメリットもしっかりと確認しておきましょう。

稼働率によって売上が左右される

ひとつめのデメリットは稼働率によって売上が左右される点です。

一括借り上げ方式を利用しない場合には、基本的には売上は稼働率によって変動します。

一般的に稼働率の平均は月極駐車場で8〜9割、コインパーキングで4〜5割と言われています。

この稼働率の平均的な目標値を下回ってしまうと、利益をあげるのは難しいです。

経営を始める際には、空車リスクを踏まえたうえで予算計画をたてるようにしましょう。

利益がマンション経営などと比較すると少ない

アパート・マンション経営などと比較すると利益が少ないこともデメリットのひとつです。

駐車場経営では、アパートやマンションのように2階建て・3階建てにすることができず、土地の利用効率が低くなってしまいます。

同じ土地を延べ面積で大きく活用できるアパート・マンション経営のような利益は期待できず、収益性は低いといえるでしょう。

地域によって利益率が低い

地域によって利益率が低くなってしまうこともデメリットのひとつとしてあげられます。

駐車場経営において、立地は極めて重要です。

立地によっては駐車場の収益率が低下するリスクがあることも念頭に置いておきましょう。

ニーズのない場所に駐車場を設けてしまうと、利益を出すどころか、固定資産税や初期投資を回収できない可能性もあります。

そのため、駐車場を経営する際には、近隣の競合やニーズについて十分な調査を行い、高い利益率が期待できるかをしっかりと判断しましょう。

税金面の負担が重い

駐車場の経営において最大のデメリットは、他の不動産投資に比べて税制上の優遇が受けられず、税金面の負担が重くなってしまうことです。

アパート・マンション経営の場合には、土地は「住宅用地」として扱われ、固定資産税や都市計画税に優遇措置が適用されます。

しかし、駐車場は住宅用途ではないため、これらの優遇が適用されず、満額の税金が課されます。

もちろん、支払った税金は経費として差し引かれ、所得税負担は減りますが、税金面の優遇がないため利益を上げるのは難しくなってしまいます。

また、相続が発生した場合にも、アパートや賃貸物件の場合には相続税の優遇が受けられますが、駐車場はこの特例の対象外です。

税金面での負担が大きいことも予算計画に組み込み、経営を始めるようにしましょう。

まとめ

この記事では、駐車場経営の仕組みや種類から、適切なパートナー会社の選び方、メリット・デメリット、具体的な収益まで詳しく解説しました。

駐車場経営には個人経営、管理委託方式、一括借り上げ方式といった方法があり、月極駐車場やコインパーキングなど種類もさまざまです。

なにから始めればよいかわからない方は、まずは駐車場経営のコンシェルジュに相談してみるとよいでしょう。

また、駐車場経営には初期コストを抑えられる、ランニングコストが低いなどのメリットがありますが、利益が少ない、税金面の負担が重いなどのデメリットを伴います。

リスクとリターンを検討し、堅実に収益をあげられる計画を立てるようにしましょう。