駐車場経営で失敗しないためには？トラブル事例から見る成功のコツ

「駐車場経営を始めたいけど、失敗したくない」

「駐車場経営のトラブルってどんなものがあるの？」

「成功するためのコツってなに？」

このようにお悩みではないでしょうか。

駐車場経営は低リスクで開始できる土地活用方法の一つです。

ただし、リスクが低いといっても、気をつけなければ失敗してしまうこともあります。

今回の記事では、駐車場経営で失敗しないための方法について、実際のトラブル事例を踏まえて解説していきます。

これから駐車場経営を開始しようと思われている方は、ぜひ参考にしてください。

駐車場経営の失敗・トラブル事例10選

ここからは、実際の駐車場経営の失敗事例・トラブル事例について見ていきましょう。

思っていたように収入が入ってこない(稼働率が低い)

まず、代表的な駐車場経営の失敗として、思っていたように収入が入ってこないことが挙げられるでしょう。

駐車場経営を開始したからと言っても、必ず期待通りの収入を得られるわけではありません。

立地条件が悪かったり、料金設定を間違えたりすると、利用者が増えずに収入がうまく入らない可能性もあります。

想定していたよりも利用してもらえない場合、収支バランスが崩れてしまい、結果として土地に掛かっている税金分を下回ってしまう恐れもあるでしょう。

そのため、駐車場経営を開始する際には、必ず立地や相場をじっくりとリサーチした上で開始することが大切です。

不安な場合は、事前にサポートサービスへ相談しておくことがおすすめです。

支出が想定よりも多い

事前に想定していたよりも、支出が多いケースも失敗例として挙げられます。

駐車場経営における支出には、

・税金の支払い
・放置車両の撤去費用
・駐車場や機材の修繕費
・利用者同士のトラブル

などが挙げられるでしょう。

こうした費用についてしっかりと計算しておき、いざという時のために資金を蓄えておくことが大切になります。

競合の駐車場が出来てしまった

オープン当初は自分の駐車場しかなかった土地でも、しばらくすると競合が出てくる可能性はあります。

その結果、周辺の駐車場やコインパーキングと価格争いが発生し、最終的には撤退せざるを得ない状況になることも多いです。

特に、駐車場経営というビジネスの特性上、料金面でしか差別化を行うことが難しいため、周囲に価格が安い駐車場が出来てしまった場合には、収益が大幅に減ってしまう可能性もあるでしょう。

ただし、稼働率に影響を受けない一括借り上げ方式を採用すれば、月々の収入は安定して得られるので、もし収入面で不安な方はこちらの採用方式を利用するのが良いでしょう。

管理会社との契約をよく確認していなかった

駐車場管理会社に委託して駐車場経営を開始する場合、管理会社との契約内容をしっかりと確認しておくことが大切です。

最初から管理会社に丸投げするつもりでお願いすると、会社側がずさんな管理を行っており、利用者からの解約に繋がってしまう恐れもあります。

また、管理会社側に支払う金額が想定していたよりも多く、収益が少なかったというケースもあるため、料金設定についてもチェックしておきましょう。

契約内容によっては途中解約に関する取り決めなどがある場合もあるため、注意が必要です。

道路幅を想定しておらず、事故が多発した

上記でも解説した通り、駐車場経営を開始するには事前の調査が重要になります。

特に立地は重要で、駐車場が面している道路幅が狭い場合には事故が多発するリスクもあるでしょう。

駐車場で事故が発生した場合には利用者間のトラブルに発展してしまう恐れもあり、デメリットになり得ます。

また、道路幅が狭いと運転技術に長けていない方やある程度の大きさがある車種からは利用されにくく、集客面でも不利です。

そのため、必ず道路幅についてもチェックした上で経営を開始するようにしましょう。

賃料の滞納が発生した

駐車場経営を始めるにあたって、最も警戒すべき失敗の一つが賃料の滞納です。特に月極駐車場である場合には、滞納が発生すると想定収益を得るのが難しくなってしまいます。

すぐさま賃料を支払ってくれる場合には問題ありませんが、繰り返し何度も滞納が発生したり、長期化してしまう場合には大きなデメリットとなるでしょう。

個人経営をする場合にはこうしたトラブルにも自分自身で対応しなければならないため、もし面倒だと思うのであれば、委託型の駐車場経営がおすすめと言えます。

賃料の下落を想定していなかった

駐車場経営の賃料は常に一定ではなく、相場や環境の変化によって変化します。

例えば上記でも解説したように、競合が出てきた場合や、周囲にあった施設などが取り壊されて需要が減った場合などは価格変動が発生する可能性があるでしょう。

賃料が想定よりも下落してしまい、結果的に必要経費よりも収入が下回ってしまうケースもあります。

こうしたことを踏まえ、長期的に運用が可能か事前に想定しておくことが大切です。

駐車場内でトラブルが発生した

賃料の滞納と並んで気にしておくべき事項が、駐車場内でのトラブルです。

駐車場内に無賃駐車や放置車両が多発していた場合、新規の利用者が増えずに赤字になる可能性もあります。

また、駐車場内での事故などが発生すると、機器の修理などに費用が掛かることもあるでしょう。

こうしたことに対応するためには、駐車場内の管理を改善することが大切です。定期的なメンテナンスを欠かさず、こまめな点検を行うようにしましょう。

会社に委託する場合は、こうした点検をしっかりと行ってくれる業者選びが重要になります。

原状回復費用が掛かった

駐車場経営を開始し、結果的に黒字ではあったものの、売却時に掛かる原状回復費用が思ったよりも高額になってしまうケースもあります。

コインパーキング形式で経営を行う場合、撤退する場合には原状回復の義務があります。この費用には、

・塗装工事
・機器類撤去費
・看板撤去費

などが挙げられます。

どの程度の費用が必要になるかは管理会社との契約によりますが、こうした費用についても事前にしっかりと確認しておくことが大切です、

管理会社選びで失敗した

管理会社選びで失敗してしまう事例も多々あります。

管理会社によってはメンテナンスや清掃などがずさんで、利用者からのクレームにつながる可能性もあるでしょう。

委託した会社がずさんだった場合には、集客に失敗し、赤字につながる恐れがあります。

このようなことにならないためにも、やはり管理会社選びは非常に重要となります。

これから駐車場経営の管理会社を選ぶ方は、まずサポートサービスに相談するのがおすすめです。

駐車場経営の無料コンシェルジュに相談することで、どの会社が良いのか無料で相談に乗ってもらうことができるだけではなく、相場観や管理会社との交渉代行まで行ってもらえます。

駐車場経営で失敗してしまうのはなぜ？

上記では、駐車場経営で失敗してしまう事例についてご紹介しましたが、こうした失敗が発生するのはどのようなことが理由なのでしょうか。

ここでは、その具体的な要因について詳しく見ていきましょう。

市場調査やニーズ分析が不足している

まず、当然のことではあるものの、駐車場経営を開始するにあたって市場のニーズや競合他社の調査を行っているかどうかが非常に重要となります。

具体的には、そもそも周辺に目立った施設がない場所、工業地域、オフィス街や歓楽街などでも、バスや電車が交通手段のメインなど、需要がない環境に駐車場を設定しても効果が薄いです。

また、十分な需要があったとしても競合のパーキングがすでに乱立している場合には利用者の数は少なくなるでしょう。もしくは、価格設定を下げざるを得ない可能性もあります。

このように、市場や競合について事前調査を行った上で経営を開始することが好ましいです。ただし、個人でこういったことを調査することは非常に難しいため、管理会社に委託するのがおすすめと言えます。

料金設定を見誤っている

駐車場経営を開始しようとしている立地に十分な需要があり、利用者の数が見込める場合は、競合との価格争いが重要となります。

前述した通り、駐車場経営は価格以外で差別化することが難しいです。立地が同じ条件であれば、なるべく安いコインパーキングや月極駐車場を利用したいと思うユーザーがほとんどです。

周辺の競合他社を分析した上で、自社が劣らない価格設定を行うことが大切になるでしょう。

これは、例えば時間単位で設定するだけではなく、駅の近くや病院付近、オフィス街など、1日通して利用する顧客が多いのであれば、長時間利用を想定した金額設定を行うなどの工夫を行うことが大切です。(例えば、3時間以上は〇〇円など)

周辺の競合と比較し、自社の駐車場の強みとなる設定を考えておくと良いでしょう。

資金計画が甘い

駐車場経営は投資事業であるため、事前に資金計画を立てることが必須となります。

どれほどの出資を行い、期待値がどれくらいになるのか、ランニングコストはいくらほどなのかをしっかりと計算し、計画を立てましょう。

資金計画で重要なのが、固定資産税について計算に入れておくことです。駐車場経営においては固定資産税の負担が大きく、マンションやアパート経営のように特例を受けることが出来ません。

そのため、駐車場経営で得られる予定の収益から、こうした税金や管理費、修繕費などを差し引き、収支計算を行いましょう。

なるべく収益は少なく、経費は多めに見積もることが重要です。

運営会社選びに失敗している

このほかにも、やはり運営会社選びは非常に重要となります。個人経営で駐車場経営を開始しない場合には、管理会社に委託する必要があります。

管理会社に依頼すれば、

・初期設備の準備
・市場調査やニーズ分析
・毎月のメンテナンス

・トラブル時のクレーム対応

など、面倒ごとをまとめて依頼することができますが、管理会社がずさんな体制だった場合にはかえってクレームの原因となったり、集客力を下げる可能性もあります。

そのため、最初にどのような管理会社があるのか複数チェックしておき、見積もりも複数お願いすることが重要です。

管理会社選びのサポートサービスを利用すればこうしたことも一括でお願いできるうえ、オーナー様のニーズやご要望に合わせて適切な会社を紹介してもらえます。

まずはこうしたサービスをうまく活用し、経営をスタートさせるのが良いでしょう。

駐車場経営で失敗しないためのポイント

ここまで、駐車場経営が失敗した事例や失敗する原因について見てきましたが、どのようにすれば失敗せずに済むのでしょうか。

ここでは、駐車場経営で失敗しないためのポイントについて詳しくご紹介していきます。

利用者のニーズや市場の調査をしっかりと行う

まず、最も重要なのがニーズや市場分析をしっかりと行うことです。現在所有している土地を駐車場経営に使用した場合、どれくらいの利用者数が望めるのか、ある程度計算した上で開始するのが望ましいでしょう。

そもそも、需要がない土地で運営をスタートさせても、赤字経営になってしまいます。まずは立地条件や競合調査を行い、全体計画を立てることが大切です。

個人で調査を行うのが難しい場合には、管理会社に委託するようにしましょう。

周辺施設・環境調査を行う

また、これから駐車場経営を行おうとしている土地の周辺施設や環境調査を行いましょう。

駐車場経営を行う上で理想的なのは、なるべく交通量が多く、多くの人が利用する施設が周囲にあることです。

需要が高そうな環境であれば、駐車場経営を行う上で適していると言えるでしょう。

なお、土地の周辺に他社の駐車場が存在していない場合には、競合がおらず有利に見えるかもしれません。

しかし、全く駐車場が存在していない場合にはそもそも需要がないケースもあり、慎重に判断していく必要があります。

管理業者を入念に選ぶ

駐車場経営を成功させる上で、必ず必要になるのが管理会社選びです。個人で経営するケース以外では、運営会社に委託することになります。

本記事では何度もお伝えしているように、管理会社選びに失敗するとその後の利益にも繋がりません。

また、再度選び直すにしても無駄な労力と時間が掛かり、オーナー様の負担になるでしょう。管理会社選びに失敗しないためには、最適な運営会社を紹介してくれる無料のサービスを活用しましょう。

駐車場コンシェルジュでは、オーナー様のご要望をヒアリングし、最も適した駐車場管理会社をご紹介しています。

完全無料で相談できるため、まずは以下のリンクからお気軽にカウンセリングへお申し込みください。

駐車場経営で失敗しないために把握しておくべき金銭の流れ

駐車場経営で最初に資金計画を立てておくことは非常に重要になります。

そこで、事前にどのようなお金の流れを押さえておくべきなのか、確認しておきましょう。

ここでは、駐車場経営で失敗しないために把握しておくべき金銭の流れについて解説します。

初期費用

まずは、駐車場経営に関してどれくらいの初期費用が必要になるのかを押さえておきましょう。

駐車場経営には、主に以下のような初期費用が必要になります。

・道路舗装費用：50万円〜
・駐車場の整備費用(車止めなど)：5万円〜
・整地費用(必要な時)：30万円〜
・機器設置費用：150万円〜

これらはあくまでも目安であるため、場合によっては上記の価格よりも高額になる可能性があります。

また、個人経営で運営する場合には上記費用は全て自己負担となりますが、管理会社に委託する場合にはこうした初期費用については原則会社側が負担してくれます。

そのため、初期費用を掛けたくない方は管理会社に委託する形式で駐車場を運営するのが良いでしょう。

駐車場の料金設定

駐車場経営で重要なポイントの一つとして、料金設定をいくらにするのかという問題があります。

おおよそ、1時間あたりの稼働率を仮定し、１ヶ月にどれくらいの収入が入りそうか事前に想定しておくのが良いでしょう。

例えば、

1時間あたり200円の価格設定で、1日10時間稼働、5台分の駐車スペースの場合には、

200円✖︎10時間✖︎30日寛✖︎5台=30万円

という形で、月額30万円の収益が予想されます。

このように、事前にざっくりと収益計画を立てておくことをおすすめします。

その他の費用

このほかにも、駐車場を経営する場合には、

・管理委託費用(全体収益の5%程度)
・固定資産税

などを支払う必要があります。

仮に収益を月額30万円、固定資産税を年間で120万円と仮定すると、

管理委託費用=30万円✖︎5%=1.5万円

固定資産税=120万円➗12=10万円

合計金額=11.5万円

となり、月額11.5万円程度のコストが必要となります。

駐車場経営で抑えておくべき基礎知識

ここからは、これから駐車場経営を開始する上で押さえておくべき基礎知識について解説します。

駐車場経営の方法や、メリット・デメリットなどをご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

駐車場の経営方式

駐車場経営の運営方式としては、主に以下の3つのタイプがあります。

個人運営

個人経営は、文字通りオーナー自身が駐車場を経営する方式です。

収益を全て自分自身のものにできるため、最も儲かる方法となります。

ただし、その反面で駐車場のメンテナンスや清掃などは自分自身で行わなければならないため、煩雑な処理などを自分で行わなければならないのはデメリットとなるでしょう。

また、クレームの対応などもオーナー自身で行わなければなりません。

管理委託方式

管理委託方式とは、原則として駐車場の経営はオーナー自身で行いますが、利用者の募集は管理会社に委託する方法です。

ただし、土地を駐車場に整備することや、機械の設置などはオーナーが行います。

一括借り上げ方式

一括借り上げ方式とは、駐車場経営会社がオーナーの土地をまとめて借り上げ、その使用料として毎月一定の金額をオーナーに支払う形式です。

サブリースとも言われ、駐車場の稼働率に関わらず、オーナーは一定の収益を得ることができます。

ただし、稼働率が高くても収入が上がるわけでないため、大きく稼ぐことができない点がデメリットです。

駐車場経営のメリット・デメリット

駐車場を経営するメリット・デメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

メリット

・初期費用が安い
・転用しやすい
・狭い土地でも運営できる

まず、駐車場経営のメリットとしては、初期費用が安いことが挙げられます。駐車場経営は特段準備すべきものが少ないため、無駄な経費が掛からず少ないコストで開始することができます。

一括借り上げ方式であれば、初期費用がほぼ無料でスタートできるのも魅力です。

また、途中で思ったような結果が出なかった場合、別の運用方法に転用しやすいのもメリットです。駐車場経営はアパート経営などとは異なり、撤去もしやすい特徴があります。

そのため、駐車場経営以外の運営に変更も行いやすいです。

このほか、少ない土地でも有効活用しやすいのもメリットと言えるでしょう。1台からのスペースでも運営することができます。

デメリット

・税金面での負担が重い
・得られる収益は高くない

駐車場経営のデメリットとしては、まず税金面での負担が重いことが挙げられます。

アパート経営やマンション経営などであれば、特例措置を受けられるため、負担も軽くなります。

しかし、駐車場経営ではそういった特例は適用されません。そのため、オーナー側の税負担が重くなってしまうデメリットが存在しています。

また、アパート経営やマンション経営とは異なり、収益が少ないのもデメリットです。駐車場の利用料は単価も安く、どうしても収入面では少なくなってしまいます。

ただし、収入が少ない反面、リスクも抑えた運営が可能であるため、長期的な運営や安定収入には適した投資方法と言えます。

まとめ

今回の記事では、駐車場経営で失敗する事例や、失敗しないための方法について詳しく解説してきました。

駐車場経営は、事前リサーチや市場分析を怠れば失敗する可能性もあります。

しかし、しっかりとした事前準備を行ったり、管理会社選びを適切に行うことで失敗のリスクを下げることが可能です。

まずは管理会社選びのサポートサービスをうまく活用し、無料のカウンセリングを受けることから始めてみましょう。