東京都内で駐車場経営を成功させるには？おすすめ会社や運営のコツ

「東京都内で駐車場経営を始めてみたい」

「これから東京で駐車場経営を始めるつもりだけど、成功させるにはどうすればいい…？」

「初期費用はどのくらい必要？」

このような悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか？

今回の記事では、東京都内で駐車場経営を始める上で抑えておくべき基礎知識のほか、成功させるためのコツなどを解説した上で、おすすめの駐車場経営会社5選を紹介していきます。

これから東京都内で駐車場経営を始めようと思っている方は、ぜひ参考にしてください。

東京都内で駐車場経営を開始する際に抑えておくべき基礎知識

ここでは、東京都内で駐車場経営を始める際に抑えておくべき基礎知識を解説していきますので参考にしてください。

駐車場経営の種類

東京都内で駐車場経営を行う場合、以下の3つのタイプから選択することになります。

月極駐車場

1か月ごとの契約で、月単位で賃料を得ます。ロック版や料金精算機などの機器を設置する必要がないため、初期費用を抑えることが可能です。

月極駐車場の場合、近隣の住民が契約することが多いため、一度契約してもらえれば長期的に収入を得られるメリットがあります。

コインパーキング

駐車場を時間貸しすることで、駐車料金を得ることができます。商業施設や駅の近くなど、人が集まる場所の需要が高いです。

稼働率が高ければ、月極駐車場よりも高い収益を得られる可能性があります。ただし、ロック版や料金精算機などの機器を設置しなければならないので、ある程度の初期費用が必要です。

タワーパーキング

都心の土地が高い地域でよく見られるタイプです。タワー状になっているため、狭い土地でも多くの車を駐車できます。また、管理人が常駐しているケースが多いので、セキュリティ面でも安心です。

東京都内でおすすめの駐車場経営

一般的に、駐車場経営は月極駐車場よりも、コインパーキングやタワーパーキングの収益性が高いと言われています。

しかし、コインパーキングやタワーパーキングは稼働率によって収益が大きく変わるので、収益が不安定です。そのため、立地が非常に重要になります。

東京都内に限ったことではありませんが、駐車場経営は立地や土地の広さによって適したタイプが異なるので、土地によっておすすめの経営スタイルは違うのです。

そのため、事前にどのスタイルが適しているか、慎重に検討する必要があります。

東京都内で駐車場経営を成功させるためのコツ

ここでは、東京都内で駐車場経営を成功させるためのコツを紹介していきます。

東京都内で駐車場経営を成功させたい場合、以下の6つを意識しましょう。

• 経営タイプと保有している土地の立地を見極める
• 周辺のエリアの相場を見極める
• 現実的に収益計算をしておく
• 料金設定を調整する
• 利回り計算を行う
• 駐車場経営に詳しいサポートサービスに相談する

経営タイプと保有している土地の立地を見極める

駐車場経営において、立地は非常に重要です。立地によって駐車場経営の成功が左右されると言っても過言ではありません。

また、立地に適した駐車場のタイプを選ぶことも大切です。

たとえば、住宅地であれば近隣住民の長期的な利用を見込んで、月極駐車場にすることで安定した収益を期待できます。銀座などの中心部であれば、狭い土地を上手く活用してタワーパーキングにするといいかもしれません。

このように立地によって需要が異なるので、事前によく検討することが重要です。

周辺のエリアの相場を見極める

駐車場料金については、周辺の駐車場の相場を考慮して決める必要があります。

基本的に安い駐車場から埋まっていきますが、屋根付きなどの付加価値がついていれば、安い駐車場よりも料金を高くしても利用してもらえるでしょう。

駐車場の料金は、周辺駐車場の料金を入念に調査して設定する必要があります。

また、自分より後に始めた駐車場の料金も都度確認しておくようにしましょう。同じような立地で格安に設定している場合は、利用者をとられてしまう可能性があるので、対応が必要になります。

現実的に収益計算をしておく

収益の予想は、理想ではなく現実的な視点で計算するのが大切です。理想で計算してしまうと、その通りに行かなかったときに徐々に焦りが出てきて、冷静な経営判断ができなくなる可能性があります。

たとえば、コインパーキングであれば、以下のような計算は現実的です。

「駐車台数6台・駐車料金1時間300円、稼働時間8時間、税金含む年間経費150万円の場合」

1年間の駐車場収入＝5,256,000円(300円×8時間×6台×365日)

収益＝3,756,000円(5,265,000−1,500,000)

上記のように、1年間の収益は3,756,000円になります。ただし、これはあくまで予想で、この通りに行かないケースも十分考えられるでしょう。

上記と同じ条件で稼働時間が1時間少なくなると、以下のようになります。

1年間の駐車場収入＝4,599,000円(300円×7時間×6台×365日)

収益＝3,099,000円(4,599,000−1,500,000)

このように、稼働時間が1時間少なくなるだけで収益は657,000円も少なくなります。

そのため、周辺駐車場をしっかり調査し、稼働率を把握してから収益予想をするようにしましょう。

料金設定を調整する

料金設定も重要です。月極駐車場の場合は月額固定ですが、コインパーキングは料金設定を工夫することで収益アップが期待できます。

コインパーキングの料金設定ポイントは以下の3つです。

時間の単位
商業施設などある程度、長い時間の利用が多い場合は1時間単位でいいでしょう。しかし、銀行やスーパーの近くなど、短時間利用がメインになりそうな場合は、15分や30分単位のほうが利用者に好まれます。

最大料金の設定の有無
駅の近くなどにあるコインパーキングは、最大料金を設定しています。通勤などで利用する場合、長時間駐車することになるので、最大料金を設定していたほうが利用者に好まれるでしょう。

深夜料金の有無
基本的に深夜は利用者が少ないです。稼働率を上げるために深夜帯の料金を安くするのは有効でしょう。

利回り計算を行う

利回りについて、しっかりと理解して計算するのも大切です。

利回りは、投資金額に対して収益がどのくらい出るかを割合で表したものとなります。「表面利回り」と「実質利回り」がありますが、表面利回りはおおまかな計算です。そのため、利回りを計算する際は、実質利回りを計算しましょう。

実質利回りは、以下の計算式で算出します。

「(駐車場年間収入−ランニングコスト)÷初期費用×100」

実質利回りが5％以上あれば安定した駐車場経営が可能です。そのため、まずは実質利回り5％以上を目指して経営を行っていくようにしましょう。

駐車場経営に詳しいサポートサービスに相談する

小規模の月極駐車場であれば、個人で経営しても大きな負担にはならないでしょう。

しかし、駐車場経営が初めての方や、コインパーキング経営を考えている場合は、サポートサービスの利用を検討したほうがいいでしょう。

駐車場経営は、思っているよりも管理の手間がかかります。

サポートサービスに管理業務を委託することで、日常清掃やメンテンナンスなどに対応してもらうことが可能です。トラブルに関しても、24時間対応できる体制を整えています。

経営に関する相談にも乗ってくれるので、心強い味方になるでしょう。

東京都内の駐車場経営会社おすすめ5選を比較

ここでは、東京都内の駐車場経営会社おすすめ5選を比較紹介していきます。

• エイコーレンタサービス
• パーク24
• NTTル・パルク
• 日本パーキング
• サイカパーキング

エイコーレンタサービス

エイコーレンタサービスでは、駐車場機器メーカーと連携して管理体制を整えています。そのため、コインパーキング経営における、初期費用やランニングコストを大幅に抑えることが可能です。

コインパーキング経営の実績が豊富なのでノウハウが蓄積されており、土地に適した提案をしてくれます。

契約期間は2～3年となっており、1年ごとの自動更新です。また、24時間365日の管理体制なので、トラブルにも迅速に対応してくれます。

会社名	株式会社エイコーレンタサービス
所在地	東京都千代田区飯田橋1丁目12番15号 福岡第四ビル2階
設立	平成15年6月
代表者	長谷川 健司
資本金	1,000万円

パーク24

パーク24は「タイムズ」を運営している会社です。全国47都道府県、25,000件・74万台を超える駐車場管理実績を活かして、その土地の形態や活用方針にあわせた駐車場の運営方法を提案してもらえます。

地域に密着した営業スタッフが、集客力の高い駐車場を開設し続けており、遊休地・月極駐車場・商業施設・行政・病院など、さまざまな形態の駐車場に対応可能です。

また、駐車場の施工・集金・清掃・機械のメンテナンス、駐車場利用者からの問い合わせ等の対応まで、グループ会社で一貫して行っています。

会社名	タイムズ24株式会社
所在地	東京都品川区西五反田2丁目20番4号
設立	1971年8月26日
代表者	西川 光一
資本金	100百万円（2023.4.30現在）

NTTル・パルク

ル・パルクは、コインパーキング経営や月極駐車場の運営・管理を行っている会社です。

清掃・メンテナンス、苦情・トラブル対応など、駐車場経営に関わるすべての業務をル・パルクが対応してくれます。

コインパーキング経営を行うにあたっては、オーナーの費用負担はなく、定期借り上げによって一定の収入を保証してもらうことが可能です。

月極駐車場においても、利用者の募集や契約・解約の手続きなどの運営をル・パルクがすべて行ってくれます。

会社名	株式会社エヌ・ティ・ティ・ル・パルク
所在地	東京都台東区上野5丁目24番11号 NTT上野ビル（4F）
設立	1985年12月19日
代表者	大坪　達哉
資本金	2,000万円

日本パーキング

日本パーキングは、時間貸し駐車場の工事費・修繕費がかかりません。経営や管理の負担もなく、すべて任せることが可能です。解約時も機器などの撤去費用はかからず、更地に戻してもらえます。

基本的に毎日清掃を実施しており、メンテナンスにも迅速に対応可能です。

平面駐車場だけではなく、機械式駐車場にも対応しており、短期・長期での契約ができます。

会社名	日本パーキング株式会社
所在地	東京都千代田区神田神保町2丁目4番地　東京建物神保町ビル
設立	1989年（平成元年）6月
代表者	玉井克彦
資本金	1億円

サイカパーキング

サイカパーキングは、駐車場と駐輪場の管理・運営を行っている会社です。

設計・施工する際は、街の景観と調和する事を最重点に考えており、綺麗・快適・機能的な独自のプロデュースを行っています。

土地調査の際は、社員が施工業者と共に直接現地に足を運びますが、調査費用は発生しません。

これまでの実績も豊富なので、安心して管理・運営を任せられるでしょう。

会社名	サイカパーキング株式会社
所在地	東京都中央区日本橋小網町7番2号　ぺんてるビル7階
設立	1977年 1月 24日
代表者	森井 博
資本金	100,000千円

東京都内で駐車場経営を成功させやすい地区は？

東京都内で駐車場経営を成功させやすい地区は、一概には言えませんが、車の所有率や駐車場の数などの観点から見ると、以下のエリアがおすすめです。

• 新宿区
• 目黒区
• 渋谷区　など

ただし、これらのエリアは需要は高いですが、競争率は激しいです。そのため、立地の良さなど、何かしらの差別化が必要でしょう。

駐車場経営のメリットは？

駐車場経営のメリットは、主に以下の3つがあります。

• 初期費用が安い
• 転用がしやすい
• 狭い土地でも有効活用できる

初期費用が安い

アパートやマンション経営を始める場合、数千万円～数億円の費用が必要です。

一方、駐車場経営であれば建物を建てる必要がなく、更地であればすぐに始められるので初期費用を抑えることが可能です。

コインパーキング経営を行う場合でも、一括借り上げ方式を導入すれば、ロック版や料金精算機などの設置費用はかかりません。

転用がしやすい

駐車場経営は、土地にほとんど手を加えません。そのため、転用しやすいです。

もし駐車場経営が上手くいかなかったとしても、撤去費用がほとんどかからないので、他の土地活用方法を検討できます。

ローリスクで土地活用ができるのは、駐車場経営のメリットと言えるでしょう。

狭い土地でも有効活用できる

狭小地の場合、賃貸経営やコインランドリーなどの経営は難しいです。しかし、駐車場経営の場合、最低1台分の駐車スペースがあれば貸し出すことができます。

10坪～15坪程度の土地であれば、2～3台分の駐車スペースを確保可能です。

駐車場経営のデメリットは？

駐車場経営のデメリットは、主に以下の2つです。

• 収益率は高くない
• 税金負担は重い

収益率は高くない

駐車場経営は、基本的にローリスク・ローリターンです。そのため、収益率は高くありません。

実質利回りで考えると、5％いけば上手くいっていると言えるでしょう。

個人で管理・運営を行えば、収益率は高くなりますが、そのぶん手間と時間がかかるので、サポート会社を利用するのがおすすめです。

税金負担は重い

戸建て住宅を所有している場合は、土地が宅地として扱われます。そのため、固定資産税と都市計画税の優遇措置が適用されるのです。

しかし、駐車場経営には優遇措置がないので、税負担が大きくなるのです。

駐車場経営を行う際は、事前に税負担についても調べておくようにしましょう。

東京都内で駐車場経営を始める手順は？

東京都内で駐車場経営を始める場合、基本的に以下の手順で進めていきます。

1. 駐車場経営に必要な土地を確保する
2. 駐車場経営のタイプを決める
3. 管理タイプを確定
4. サポートサービスに連絡
5. 市場調査
6. 契約を結ぶ
7. 工事を開始する
8. 実際に運営する

①駐車場経営に必要な土地を確保する

まずは、駐車場経営を行う土地を確保します。その際、土地が駐車場経営に適しているかどうか慎重に検討しましょう。

また、以下の確認も必要です。

• 15㎡(2.5ｍ×5ｍ)以上の広さを確保できているか
• 接している道路が幅員4ｍ以上あるかどうか
• 電柱や標識などの障害物が出入口にないかどうか

上記は最低限の条件で、その他にも周辺駐車場の調査なども行う必要があります。

②駐車場経営のタイプを決める

駐車場経営のタイプは、以下の3通りから決めます。

• 月極駐車場
• コインパーキング
• タワーパーキング

立地によって適しているタイプが異なるので、サポート会社に相談した上で決めるのがいいでしょう。

③管理タイプを確定

駐車場経営は、3つの管理方法から選択可能です。それぞれの違いは以下の表を参考にしてください。

	初期費用	管理業務	収入
土地賃貸	管理会社負担	管理会社	毎月一定の賃料
管理委託	管理会社または自己負担	管理会社	駐車場収入ー管理費
個人経営	自己負担	個人	駐車場収入

④サポートサービスに連絡

駐車場タイプと管理方法を決めたら、土地があるエリアに対応しているサポート会社に問い合わせます。

この際、1社だけではなく複数社に問い合わせて比較検討するのがおすすめです。

複数の会社を比較検討することで、メリット・デメリットや費用の相場を把握できます。

また、サポート体制も確認しておくようにしましょう。

⑤市場調査

市場調査は非常に重要です。サポート会社では、市場調査や収支計画の予想も立ててくれるので、相談してみましょう。

収支については、管理方法によって変わります。そのため、複数のプランを提案してもらい、納得した上で決断するのがおすすめです。

⑥契約を結ぶ

双方が納得したら、サポート会社と契約締結します。サポート会社は、実績とノウハウが豊富なところがおすすめです。

相談した際に迅速かつ丁寧に対応してくれるかどうかもポイントなので、事前の相談の段階で確認しておきましょう。

⑦工事を開始する

契約したら、工事が始まります。駐車場の工期は短く、早ければ1週間程度で終わるでしょう。工事完了後スムーズに経営を始められるように、工事期間中は集客に力を入れます。

駐車場検索サイトへ掲載すると集客しやすいです。

⑧実際に運営する

工事が終わったら、駐車場経営が始まります。最初は見込んでいた収益が得られない場合もありますが、焦らずに勧めていくことが大切です。

パートナー会社への相談や周辺駐車場の調査は、経営開始後も継続的に行うようにしましょう。

東京都内で駐車場経営を行う場合の収益シミュレーション

ここでは、東京都内で駐車場経営を行う場合の、管理タイプ別の収益シミュレーションを紹介していきます。

土地賃貸

駐車台数6台、賃貸料1台につき33,000円、管理料は賃料の20％の場合

• 33,000円×6台＝198,000円
• 198,000×20％＝39,600円
• 198,000円−39,600円＝158,400円

上記の計算から、1ヶ月の収入は158,400円です。

管理委託

駐車台数10台、駐車料金1時間300円、1日平均8時間稼働、管理料金が賃料の10％の場合

• 300円×8時間×10台×30日＝720,000円
• 240,000円×10％＝24,000円
• 720,000円−24,000円＝696,000円

上記の計算から、1ヶ月の収入は696,000円です。

自己経営

駐車台数8台、駐車料金1時間400円、1日平均7時間稼働の場合

• 300円×8時間×9台×30日＝648,000円

計算上は648,000円ですが、ここから水道光熱費などが差し引かれます。

まとめ

東京都で駐車場経営を行う場合、立地はもちろん駐車場経営や管理のタイプが重要になります。

需要が高いエリアは競争率が激しいので、付加価値を付けなければ価格を下げざるを得えなくなるでしょう。そうなると、収益は低くなります。

駐車場経営はさまざまな要素を慎重に検討する必要があるので、サポート会社を利用して相談しながら進めるのがおすすめです。

東京都内で駐車場経営を検討している方は、今回の記事の内容を参考にしてみてください。