駐車場経営の土地探し|選び方のポイントを徹底解説!

駐車場経営の土地探し

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駐車場の土地を探す時って何を見れば良いの?

どうやって土地を見つけたら良い?

そもそも土地なしでも駐車場経営って土地なしでもできるの?

このようにお悩みではないでしょうか。

今回の記事では、駐車場経営で土地を1から探す方に向けて、土地探しのポイントなどについて解説していきます。

これから駐車場経営をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

この記事を書いた人
駐車場経営編集部

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目次

駐車場経営は土地なしでも可能?

そもそも、駐車場経営は土地なしでも行うことができるのでしょうか。

これは、結論から言えば可能です。というのも、駐車場経営はそのほかの土地活用方法と比較して初期費用が安く、安定性が高い投資となっています。

例えば、不動産投資の一つであるアパート経営やマンション経営などは設備費に大きな投資が必要になります。また、ランニングコストも修繕費などが高いです。

建物を建てた後もリフォームや内装工事など、集客を行うためにその都度コストが掛かってしまいます。

その点、駐車場経営は設備投資も安く済むため、初期費用を抑えることができます。税金面では優遇が少ないことがデメリットですが、固定資産税なども年々安くなっていくため、長期投資に向いている方法です。

こうしたことから、駐車場経営は土地なしでもスタートさせて収益を出すことができるビジネスモデルと言えます。

ただし、土地なしからの駐車場経営は事前の収益計算や運用計画が非常に重要となるため、以下のシミュレーションなどを把握してから始めるようにしましょう。

土地なしからの駐車場経営収益シミュレーション

駐車場経営を行うにあたって、まずは簡単なシミュレーションを行い利回りを計算しておくことが大切です。

利回りとは、投資金額に対してどの程度の収益が見込めるかの割合のことを言います。中でも表面利回りは投資を開始する上で非常に重要な数値であるため、把握しておきましょう。

表面利回りは「満車時の年間駐車場収入÷土地価格×100」で計算することができます。以下では一例としてシミュレーションをご紹介します。

・敷地面積60㎡・土地価格70,000/1㎡・駐車台数4台・月額1万円の月極駐車場のケース
・満車時の年間収入480,000円(10,000円✖︎4台✖︎12ヶ月)
・土地価格=3,500,000円
・表面利回り=480,000円÷3,500,000円✖︎100=13,71%

となり、表面利回りは13,71%となります。

一般的には月極駐車場の表面利回り相場は10%前後と言われているため、土地なしからスタートさせても十分な収益が見込めることになるでしょう。

なお、350万円の投資金額を回収するためには約8年程度で回収可能という計算になります。

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土地探しから駐車場経営を行う場合に抑えておきたい知識

これから土地探しを行う場合、事前に理解しておくべき知識がいくつかあります。

ここでは、基礎的な時効について解説していきます。

駐車場経営はとりあえずの土地活用として検討している人も多い

これから土地活用の投資を検討している方は、駐車場経営をとりあえずの運用方法として理解している方も多いです。これは、駐車場経営の特徴として収益性が低く、結局のところアパートやマンション経営の方が儲かるビジネスモデルであるためです。

こうしたことから、初めて投資を開始される方で「とりあえず最初はリスクの低い駐車場経営からスタートさせて、将来的にはアパートやマンション経営をしたい」と考える方も多いです。

そのため、暫定的な土地活用方法として駐車場経営を行ってみるというのも選択肢と言えるでしょう。

土地なしからはコインパーキング経営がおすすめ

これから土地なしから駐車場経営をスタートさせる場合、コインパーキング経営を行うことをおすすめします。

駐車場経営には月極とコインパーキングの2種類がありますが、土地保有者が立地に合わせたスタイルを選択した方が良いのに対し、1から土地を探す場合にはより収益性の高いコインパーキングの方が儲かりやすいです。

コインパーキング経営なら狭小地でも活用しやすく、一括借り上げ方式を採用すれば一定の収益を毎月出すことができます。

こうしたことから、初めて経営を行う方におすすめできる運用方法なのです。

駐車場経営は立地が重要

駐車場経営を行う上で立地は非常に重要です。これから土地探しをするのであれば、どのような立地の土地を保有するのかについてはこだわるようにしましょう。

できれば東京都市部のように人が多く需要が高い場所に土地を保有するのが望ましいですが、都市部に土地を保有する場合にはそもそもの料金が高く、固定資産税も高額になります。

そのため、常に利用されていたとしても赤字になってしまい、運営が立ち行かなくなる可能性もあるでしょう。

それに対し、都市から距離のある隣県などでは、土地料金も比較的安いため、需要がある土地を見つけることができれば運用しやすい傾向にあります。郊外ほど車の保有率も高まるため、なるべくコストを抑えて需要のある土地を見つけられるかがとても重要です。

購入or借地のどちらにするか検討する

駐車場経営で土地探しをする場合、購入するのか、それとも借地として運用していくのか検討していく必要があります。

それぞれに向いている人の特徴は以下の通りです。

資産を保有したいなら購入

購入に向いている人としては、自分の資産として土地を保有したい人が挙げられるでしょう。購入した場合、仮に駐車場経営を行わなくなった後もその土地は自分のものとして残ります。

立地の良い場所であればそこに店舗を構えたり、家を建てるなども可能です。駐車場経営では設備も最小限で済むため、整備すれば転用もしやすいのが特徴となっています。

今後のことも踏まえてずっと土地を活用し続けたいのであれば、土地を購入するのがおすすめと言えるでしょう。

リスクを最小限に抑えたい・副業なら借地がおすすめ

また、リスクをなるべく抑えて運用したい人は借地がおすすめです。借地の特徴としては、契約が簡単で撤退もすぐさま行えることでしょう。

駐車場経営は必ずしも成功するというわけではなく、場合によっては赤字になって撤退しなければならない可能性もあります。

そうした場合、撤退しやすい借地を選択しておくことで、状況に合わせて運用することが可能です。仮に駐車場がうまく行かなくとも、借地契約を終了することで損失も最小限に抑えることができます。

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駐車場経営の土地探しのポイント

これから駐車場経営を行う場合、どのようなポイントに着目して土地を探せば良いのでしょうか。

ここでは、土地探しのポイントについて詳しく解説していきます。

なるべくコストの掛からない土地を選ぶ

土地なしから駐車場経営を行う場合、とにかく土地を安い価格で利用できるかが成功のポイントとなります。当然、初期費用を安く抑えることができれば収益も出しやすくなるからです。

土地を選ぶ際のポイントとしては以下の2つが挙げられるでしょう。

狭小地を探す

土地面積の狭い狭小地を探すことで価格を抑えて利用できる可能性が高くなります。土地が狭いと利用できる人の数も減ってしまいますが、1~2台程度の土地であれば仮に利用者の数が少なくとも利益を出すことが可能です。

都市部に土地がある場合、その程度の土地は建物を建てることもできず、特段利用できる方法もないので安い価格帯で利用できる可能性があります。こうした土地を探すことでコストを抑えた運用も行えるため、リサーチしてみるのが良いでしょう。

市街化調整区域の土地を探す

市街化調整区域とは、都市計画法で定められている地域のことです。この地域では特別な許可を得なければ建物を建てることができず、アパートやマンションなどは建てられません。

そのため、価格が安くなっており、駐車場経営を行う上では最適な土地と言えます。

なお、都市計画法における土地区分では、その他に”市街化区域”に分類されている地域があり、この地域は市街化調整区域の反対で”市街化を積極的・優先的に行う区域”に指定されています。

こうした区域には当然人が多く集まることになるので、その分駐車場のニーズも増えます。そして、”市街化調整区域”と”市街化区域”は近くにあるケースが多いのです。

このようなことから、市街化調整区域には一定数の需要があり、そこで駐車場経営に適した土地を見つけられれば運用を成功させる確率も増えることになります。

立地条件を考える

上記でも解説した通り、駐車場経営を成功させるには立地条件が非常に重要となります。

ここでは、経営に向いている立地について見ていきましょう。

駅周辺の土地

これはイメージしやすいと思いますが、駅周辺の土地であれば駐車場経営に向いています。ただし、駅周辺の土地は誰でも思いつくことなので、基本的にはコストも高額になるケースがあり、見つけるのは簡単なことではありません。

そこで、駅周辺で駐車場経営を行うのであれば、メイン出口ではない方の土地を探してみたり、少しだけ離れていて路地を入った箇所にある土地を探してみるなど、少々コツが必要になります。

地元の人しか知らないような土地を見つけることで価格を抑えて利用できる可能性も増えるので、駅周辺であればこうした土地を探してみることがおすすめです。

病院や商業施設の近くにある土地

病院や商業施設の周辺の土地も需要が高く、駐車場経営に向いていると言えるでしょう。

特に大病院周辺は通院される患者の方からのニーズがあるので、スムーズな運営を行える可能性が高いです。

ただし、こちらもすでに施設が建っている土地を探す場合には高額であるケースが多いため、今後建設予定になっている場合など、将来的にニーズが産まれそうな土地を探した上で検討するのが良いでしょう。

郊外の土地

都市部よりも郊外の土地の方が固定資産税や土地そのもののコストも比較的安いです。1から土地を探す場合、やはりなるべく初期費用を抑えて運用をスタートさせる必要があります。

そのため、都市部ではなく郊外において土地探しをスタートさせるのが良いでしょう。ただし、田舎すぎるとそもそもの需要がなくなってしまう可能性があるので、郊外の中でも中規模都市などで探すのがおすすめです。

郊外の中規模都市においては駅周辺以外の住人には車の需要が高いため、駐車場のニーズも一定数存在しています。

まずは複数業者への資料請求がおすすめ

これから駐車場経営を開始される場合、まずは複数業者へのお見積りがおすすめです。

ここまで解説した通り、土地を1から探す場合にはまずは様々な情報をリサーチしなければなりません。

ただし、各業者によって取り扱っている土地が異なるため、なるべく多くの土地から最適な環境を探し出す必要があります。

そのため、3~5社程度に見積りを依頼し、その中から適した土地を探し出す意味でも、複数業者へのお見積りがおすすめです。

本サイトにお申し込みいただければ、そうした複数業者へのお見積りも無料で一括請求することができます。

土地探しを開始される場合は、まず以下のリンクより無料カウンセリングへお申し込みください。

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駐車場経営の土地探しを行う際の注意点

これから駐車場経営の土地を1から探す場合、いくつかのことに注意しなければなりません。

ここでは、土地探しを行う際の注意点について詳しく解説していきます。

なるべく自己資金で行う

これから駐車場経営を行う場合、なるべく自己資金で完結させるのが理想です。元々、駐車場経営はリスクの低い投資として知られていますが、融資などを受けて経営を開始した場合にはその借金を返済していくことが大きな負担となります。

さらに、そもそもの収益が少ない駐車場経営において、そうした返済額がかなりの負担となってしまう可能性が高いです。そのため、借入を行うとしてもその割合は低めに設定し、返済を短期間で行ってしまうことが望ましいでしょう。

売却する時に買い手が見つからないことがある

駐車場経営を行う場合、購入した土地の状況によっては売却する際に買い手がつかないこともあり得ます。

立地にもよりますが、保有している土地が駐車場経営以外に使い道がないようなものであれば買い手が見つからないリスクもあることを押さえておきましょう。

また、短期的な投資やとりあえずのスタートとして駐車場経営を行うことを検討している方は、土地の売却時のことも考えた上で土地探しを行うことをおすすめします。

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